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Actualité professionnelle
Publié le 30/10/2020

Le bail à long terme cessible : un contrat en essor

Institué en 2006, le bail à long terme cessible hors cadre familial peut être préconisé dans certains schémas de cession d’entreprise. Revenons sur les spécificités et avantages de ce bail rural.

Le choix du type de bail rural à long terme se pose pour l’exploitant lors de sa cessation d’activité professionnelle notamment s’il souhaite louer son foncier par bail à long terme à un repreneur tiers. Il devra choisir le type de bail à long terme le mieux adapté à ses objectifs patrimoniaux (cf. encadré caractéristiques des différents types de baux ruraux à long terme). Le bail à long terme cessible présente des avantages tant pour le propriétaire que le locataire.

Avantages pour le propriétaire

Le propriétaire peut demander à son fermier un loyer supérieur à 50 % des maximas des baux de 18 ans. Le loyer pouvant être important, il convenait de mieux protéger le bailleur en cas de défaut de paiement par le locataire. Ainsi le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail en cours si le locataire commet un seul défaut de paiement de fermage et non deux défauts de paiement comme pour un bail rural ordinaire. Lors de la conclusion du bail, un droit d’entrée pourra être demandé par le propriétaire au fermier.

Le versement de ce droit d’entrée sera parfaitement légal car l’article L411-74 du code rural qui interdit le versement des pas de porte n’est pas applicable au bail rural cessible hors du cadre familial. Ainsi le propriétaire et ses héritiers n’auront pas à craindre une action du fermier visant à demander le remboursement du droit d’entrée payée au moment de la conclusion du bail.

Le propriétaire peut refuser au locataire le renouvellement du bail sans justifier d’un motif particulier. Cela constitue un avantage car, dans le cas d’un bail à long terme de 18 ans, le propriétaire doit justifier d’un motif pour refuser le renouvellement à son fermier. Dans l’hypothèse d’un refus de renouvellement sans motif, le propriétaire doit indemniser son fermier du préjudice résultant du non renouvellement du bail.

C’est ce point particulier qui a pu freiner la mise en place de ce type de bail rural à long terme. Le propriétaire peut craindre de verser à son fermier une somme importante en cas de reprise des biens loués sans motif. Il est possible de définir au moment de la conclusion du bail une méthode d’évaluation de cette indemnité.

A défaut, les parties doivent se mettre d’accord sur le montant de cette indemnité en fin de bail. Si les parties ne parviennent pas à un accord, c’est au juge du tribunal paritaire des baux ruraux de fixer son montant. Ce bail rural à long terme permet au propriétaire de bénéficier des avantages fiscaux spécifiques aux baux à long terme (cf. encadré Avantages fiscaux des baux à long terme).

Avantages pour le locataire

Le bailleur dispose de droits plus importants sur certains points lorsqu’il choisit de conclure un bail cessible. En contrepartie le fermier a la possibilité de céder le bail à la personne physique ou morale de son choix alors que, pour un bail rural classique, le fermier ne peut céder son bail qu’à un proche parent.

Cette possibilité élargie de cession du bail hors du cadre familial peut permettre au locataire de renforcer la valorisation de son entreprise agricole notamment s’il n’a pas de descendant repreneur. Le fermier doit notifier au bailleur l’identité du nouveau fermier et la date de la cession du bail. A compter de cette notification le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour s’opposer au projet de cession en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Le recours au bail cessible peut donc s’avérer judicieux dans certains schémas de cession d’entreprise. Comme pour tout « outil » juridique, les avantages et contraintes de cette solution doivent être analysés par les deux parties.

 

Caractéristiques des différents types de baux ruraux à long terme

  Bail de 18 ans   Bail de 25 ans Bail cessible
hors cadre familial 
Durée initiale et renouvellement Au moins 18 ans, et renouvellement par périodes de 9 ans Au moins 25 ans. Expiration à son terme ou renouvellement d’année en année si clause de tacite reconduction annuelle Au moins 18 ans, et renouvellement pour une période de 9 ans
Fixation du loyer Compris entre des minimas et maximas Compris entre des minimas et maximas Compris entre des minimas et maximas, majoration possible de 50 % des maximas du bail de 18 ans. 
En cas de vente Priorité au fermier et possibilité pour lui de faire réviser le prix Priorité au fermier et possibilité pour lui de faire réviser le prix Priorité au fermier sans possibilité de faire réviser
le prix
 Droit de préemption SAFER  Oui  Oui Oui sauf si le bail a plus de 3 ans
Cession du bail par le fermier Possible pour le fermier avec l’accord du bailleur à un proche parent (descendant, conjoint marié ou partenaire pacsé) sauf clause particulière Possible pour le fermier avec l’accord du bailleur
à un proche parent (descendant, conjoint marié ou partenaire pacsé) sauf clause particulière
Possible pour le fermier à toute personne physique ou morale mais droit d’opposition du bailleur
Fin de bail Reprise possible par le bailleur pour un motif prévu par la loi (retraite du fermier, reprise pour exploiter)  Reprise sans motif Reprise sans motif mais indemnité d’éviction à payer au fermier
 
Avantages fiscaux des baux à long terme pour le propriétaire

• Lors d’une donation ou succession les biens ruraux loués par bail à long terme peuvent bénéficier d’un abattement de 75% jusqu’à 300 000 € et de 50% au-delà (l’abattement de 75% s’apprécie par parent et par enfant).
Exemple : M. et Mme Pierre ont 55 ans. Ils souhaitent transmettre en nue propriété à leur fille Lucie des terres estimées à 400 000 € qui sont louées par bail à long terme. La nue-propriété est estimée à 200 000 €, soit 100 000 € par parent. L’abattement bail à long terme est calculé comme suit : 75% x 100 000 € = 75 000 € d’abattement. L’assiette des droits de donation par parent avant l’abattement personnel du donataire est de 100 000 – 75 000 € = 25 000 € (au lieu de 100 000 €).

• En matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) le propriétaire peut bénéficier d’une exonération totale si le bail à long terme est consenti à un membre de son groupe familial ou d’une exonération partielle sur la valeur des biens ruraux compris dans le bail à long terme (75 % jusqu’à 101 897 € et 50 % au-delà)

Richard Gallot,Responsable technique
Pôle Juridique FDSEA Conseil
(rgallot@fdsea51.fr)